Asuntohintojen kehitys

Suomen asuntomarkkinat ovat jäässä. Korkojen nousu, inflaatio ja varovaiset kuluttajat pitävät asuntojen hinnat paineessa ja asuntovarallisuus on laskussa – mutta missä piilee käänne?

Suomalaiset rakentavat varallisuutensa asuntoihin

Suomalaiset ovat perinteisesti kansa, joka rakentaa varallisuutensa asuntoihin. Jo lapsesta asti meille opetetaan, että oma asunto on taloudellisen turvan perusta. Tämä on vuosikymmenten ajan näkynyt vakaana asuntomarkkinana: aina on uskottu, että yhä parempia asuntoja halutaan nyt ja tulevaisuudessa.

Tätä kehitystä tuki pitkään otollinen luottoympäristö ja vakaat olosuhteet. Nautimme lähes kymmenen vuoden ajan nollakoroista, kunnes kaikki muuttui helmikuussa 2022. Venäjän hyökkäys Ukrainaan järkytti Euroopan perusturvallisuutta – ja erityisesti Suomea, jolla on pitkä yhteinen raja Venäjän kanssa.

Nollakorkoihin totuteltu mieli ei taivu

Vaikka monella kotitaloudella on vielä kohtuullinen taloudellinen asema, totutuista olosuhteista on vaikea luopua. Kaksi tekijää vaikuttaa erityisen voimakkaasti:

1. Korkojen nousu. Vuosikausien nollakorkojen jälkeen nykyinen korkotaso tuntuu korkealta, vaikka se on jo laskenut huipuistaan. Jokainen prosenttiyksikkö on kuitenkin todellista rahaa, ja lainanhoitomenot kasvavat selvästi verrattuna aiempaan.

2. Asuntojen hintojen nousun harha. 1990-luvun laman jälkeen asuntojen hinnat ovat nousseet lähes katkeamatta. Tämä on luonut mielikuvan, että hinnat eivät voi laskea. Siksi moni kieltäytyy myymästä asuntoaan halvemmalla kuin aikoinaan osti – vaikka vaihtokaupassa voisi voittaa.

Kun myyjät pitävät kiinni hinnoista ja ostajat odottavat “halpoja asuntoja”, markkinoilla syntyy kohtaanto-ongelma. Se painaa hintatasoa edelleen alaspäin. Hintakehitys jatkuu negativiisena edelleen.

Ylirakentaminen pitää markkinat jumissa

Yksi suurimmista syistä asuntomarkkinoiden laimeuteen löytyy koronapandemian ajalta. Tuolloin tehtiin massiivista elvytystä ja elettiin nollakorkojen maailmassa, mikä johti valtavaan ylirakentamiseen.

Markkinat kyllästyivät uudistuotantoon, jota ei nyt saada myytyä listahinnoilla. Erityisesti uusissa kohteissa hintojen laskemiseen on entistä vähemmän halua ja mahdollisuuksia. Käytettyjen asuntojen kohdalla hinnat joustavat helpommin, mutta uudiskohteissa tilanne on jäykkä.

Myymättömien asuntojen varasto on kasvanut, ja sen purkaminen vie vuosia. Vasta kun tarjonta supistuu ja kysyntä alkaa taas ylittää tarjonnan, voidaan odottaa hintojen tasaantumista. Tällä hetkellä olosuhteet eivät tue nopeaa käännettä.

Asuntomarkkinoiden tulevaisuus – pitkä tie elpymiseen

Asuntomarkkinoiden elpyminen Suomessa on hidasta ja epätasaista. Taloudellinen epävarmuus, korkojen tason vakiintuminen ja kuluttajien varovaisuus pitävät asuntokaupan hiljaisena. Asuntovarallisuus voi kääntyä jopa negatiiviseksi kuolinpesissä, sillä markkinoille tulee kohteita alueilta mihin on vaikea löytää asukkaita.

Pitkällä aikavälillä markkinat kuitenkin tasapainottuvat. Kun korot laskevat maltillisesti, työllisyys vahvistuu ja luottamus palaa, nähdään myös käänne parempaan. Siihen asti asuntomarkkinoiden odotetaan pysyvän viileinä. Hintakehitys aivan tuoreimpien tietojen mukaan olisi tulevaisuudessa hyvinkin maltillinen. Vasta aika näyttää pitääkö ennustukset paikkaansa.